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企業會計操作實務-(根據2006年企業會計準則編寫) 版權信息
- ISBN：9787509203149
- 條形碼：9787509203149 ; 978-7-5092-0314-9
- 裝幀：暫無
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
企業會計操作實務-(根據2006年企業會計準則編寫) 節選
按照我國會計國際化趨同的改革目標，借鑒國際慣例，財政部于2006
年制定并發布了企業會計準則體系，對規范我國會計的確認、計量、記錄和
報告等內容作出了明確的規定。為幫助企業會計人員領會新企業會計準則的
精髓，提高業務水平及職業判斷能力，依據新準則做好企業會計實務工作，
我們編寫了《企業會計操作實務》一書。本書的主要特點如下：
1．依據*新的企業會計準則及相關法規編寫。本書以《企業會計準則
(2006)》、《企業會計準則——應用指南(2006)》、 《企業會計準則講解
(2006)》及相關規范性文件為依據，涵蓋了基本會計準則和29個具體會計
準則，主要規范除金融企業以外的一般企業，內容包括一般企業會計要素的
確認、計量和財務報告，一般企業特殊交易、特殊會計期間事項的會計處理
以及企業集團合并財務報表的編制等。
2．以具體交易或事項的會計處理為核心。本書以一般企業發生的具體
交易或事項的會計處理為核心，詳細講解了一般企業所涉及的主要會計科目
的設置和主要賬務的處理；同時，為盡量貼近企業會計實務，本書設計了大
量的案例，通過實例闡釋各種交易或事項的會計處理以及財務報告和合并財
務報表的*新編報方法。
3．謹慎適度地選用公允價值計量模式。新的企業會計準則強調公允價
值，但公允價值的應用必須滿足規定的前提條件。企業應建立、健全同公允
價值相關的決策體系，嚴格按照會計準則要求，謹慎適度地選用公允價值計
量模式。本書重點闡釋了交易性金融資產、可供出售金融資產、投資性房地
產、非貨幣性資產交換、債務重組等交易和事項的公允價值計量模式。
本書可作為企業會計人員的工作和考試參考用書，也可作為普通高校、
職業教育、成人教育等各類本、專科會計教學用教材。
在本書編寫過程中，筆者借鑒、吸收了國內外會計理論研究和教學的優
秀成果，在此深表謝忱。
由于水平有限，本書難免有疏漏之處，懇請各位讀者批評指正，以便進
一步修訂。
作 者
2008年3月于北京
第六章
投資性房地產
**節 投資性房地產概述
房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業只能
取得土地使用權。因此，房地產中的土地是指土地使用權。房屋是指土地上的房屋等建
筑物及構筑物。隨著我國社會主義市場經濟的發展和完善，房地產市場日益活躍，企業
持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產
用于賺取租金或增值收益的活動。就某些企業而言，投資性房地產屬于日常經營性活
動，形成的租金收人或轉讓增值收益確認為企業的主營業務收入，但對于大部分企業而
言，是與經營性活動相關的其他經營活動，形成的租金收入或轉讓增值收益構成企業的
其他業務收入。投資性房地產的確認、計量和披露適用《企業會計準則第3號——投
資性房地產》的規定；企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合
同》；房地產租金收入的確認、計量和披露適用《企業會計準則第21號——租賃》的
規定。
一、投資性房地產的概念及其特征
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房
地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要有以下特征：
(1)投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、
出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使
用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的
其他活動形成的經濟利益的總流入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉
讓的土地使用權，盡管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素相關，但目的是為
了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與
之相關的其他活動形成的經濟利益的總流入。根據稅法的規定，企業房地產出租、國有
土地使用權增值后轉讓均屬于一種經營活動，其取得的房地產租金收入或國有土地使用
權轉讓收益應當繳納營業稅等。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備
增值后轉讓的土地使用權。在我國實務中，這種持有并準備增值后轉讓的土地使用權情
況較少。
(2)投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產
和用于銷售的房地產。企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外
銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業的主營業
務。這就需要將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等
房地產和作為存貨(已建完工的商品房)的房地產加以區別，從而更加清晰地反映企
業所持有房地產的構成情況和盈利能力。企業在首次執行投資性房地產準則時，應當根
據投資性房地產的定義對資產進行重新分類，凡是符合投資性房地產定義和確認條件的
建筑物和土地使用權，應當歸為投資性房地產。
(3)投資性房地產有兩種后續計量模式。企業通常應當采用成本模式對投資性房
地產進行后續計量，只有在滿足特定條件的情況下，即有確鑿證據表明其所有投資性房
地產的公允價值能夠持續可靠取得的，也可以采用公允價值模式進行后續計量。也就是
說，投資性房地產準則適當引入公允價值模式，在滿足特定條件的情況下，可以對投資
性房地產采用公允價值模式進行后續計量，但是，同一企業只能采用一種模式對所有投
資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
二、投資性房地產的范圍
投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及
已出租的建筑物。
(一)已出租的土地使用權
出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建
筑物是指企業擁有產權的建筑物。
已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的
土地使用權。企業取得的土地使用權通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取
得土地使用權，也包括在二級市場上接受其他單位轉讓的土地使用權。例如，甲公司與
乙公司簽訂了土地使用權租賃協議，甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的
40萬平方米土地使用權。那么，自租賃協議約定的租賃期開始日起，這項土地使用權
屬于乙公司的投資性房地產。
對于以經營租賃方式租人土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房
地產。
(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權
持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使
用權。這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的定義。例
如，企業發生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續持有這部分
土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。
企業依法取得土地使用權后．，應當按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規
定的期限動工開發建設。根據《閑置土地處理辦法》的規定，土地使用者依法取得土
地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建
設用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：①國有土地有
償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同
生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；②
已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足l／3或者已投資額占
總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿1年的；③法律、行政法規規
定的其他情形。《閑置土地處理辦法》還規定，經法定程序批準，對閑置土地可以選
擇延長開發建設時間(不超過1年)，改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設
等處置方案。
按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，
也就不屬于投資性房地產。
(三)已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建
造或開發活動完成后用于出租的建筑物。企業在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把
握以下要點：
(1)用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。企業以經營租賃方式租人再
轉租的建筑物不屬于投資性房地產。例如，甲公司與乙公司簽訂了一項經營租賃合同，
乙公司將其持有產權的一棟辦公樓出租給甲公司，為期3年。甲公司一開始將該辦公樓
改裝后用于自行經營餐館。1年后，由于連續虧損，甲公司將餐館轉租給丙公司，以賺
取租金差價。這種情況下，對于甲公司而言，該棟樓不屬于其投資性房地產。對于乙公
司而言，則屬于其投資性房地產。
(2)已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式
出租的建筑物。自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的
建筑物。企業計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于已出租的建筑物。例如，甲公
司在當地房地產交易中心通過競拍取得一塊土地的使用權。甲公司按照合同規定對這塊
土地進行了開發，并在這塊土地上建造了一棟商場，擬用于整體出租，但尚未找到合適
的承租人。本例中，這棟商場不屬于投資性房地產。直到甲公司與承租人簽訂經營租賃
合同，自租賃期開始日起，這棟商場才能轉換為投資性房地產；同時，相應的土地使用
權(無形資產)也應當轉換為投資性房地產。
(3)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中
不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。例如，甲公司購買一棟寫字樓，共
10層。其中l層經營出租給某家大型超市，2至4層經營出租給乙公司，5至10層經
營出租給丙公司。甲公司同時為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務。本例中，甲
公司將寫字樓出租，同時提供的輔助服務不重大。對于甲公司而言，這棟寫字樓屬于甲
公司的投資性房地產。
企業會計操作實務-(根據2006年企業會計準則編寫) 作者簡介
p> 裴淑紅：女，管理學碩士，會計學副教授，
注冊會計師，兼職律師，北京注冊會計師協會非
執業會員，中國注冊稅務師協會非執業會員。主
要從事中、高級財務會計學、稅法以及會計實務、
納稅實務等方向的研究、教學工作。
主編及參編的著作有八部，包括：《企業會計
操作實務)》、《財務會計學(中、高級)》、《新編財
務會計》、《建財基礎會計二》、《新編稅法教程》、《納
稅申報實務操作》、《經濟法基礎》和《法律基礎
概論》。
在國家核心期刊和專業期刊發表論文數十篇，
包括：《債券溢折價攤銷的會計核算二》、《增值稅一
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