第1章 緒論 1

1.1 房地產概述 1

1.1.1 房地產的含義 1

1.1.2 房地產與不動產的關系 2

1.1.3 房地產的屬性 2

1.1.4 房地產的分類 4

1.2 房地產業概述 4

1.2.1 房地產業的內涵 4

1.2.2 房地產業在國民經濟中的定位與作用 5

1.2.3 房地產業與金融業 6

1.3 房地產開發與經營概述 9

1.3.1 房地產開發與經營的含義 9

1.3.2 房地產開發與經營的特點 10

1.3.3 房地產開發與經營的參與者 11

1.4 房地產市場及其運行規律 13

1.4.1 房地產市場的含義 13

1.4.2 房地產市場的分類 13

1.4.3 房地產市場的影響因素 14

1.4.4 房地產市場的指標 16

1.4.5 房地產周期 19

思考與練習 23

討論 24

附錄1-1：1996年以來中國房地產市場數據一覽表 24

第2章 房地產開發與經營程序 26

2.1 房地產開發與經營程序的演變 26

2.1.1 新政引起的房地產開發行業變化 26

2.1.2 三代房地產開發與經營程序的演進 28

2.2 土地儲備開發程序概述 31

2.2.1 土地儲備開發的概念與內涵 31

2.2.2 土地儲備開發工作的原則 32

2.2.3 土地儲備開發的基本程序 33

2.3 城市更新程序概述 35

2.3.1 城市更新的概念與內涵 35

2.3.2 城市更新工作的原則 37

2.3.3 城市更新的基本程序 38

2.4 房地產二級開發程序概述 39

2.4.1 投資決策階段 39

2.4.2 前期工作階段 40

2.4.3 項目管理階段 42

2.4.4 經營與物業服務階段 42

思考與練習 43

討論 43

附錄2-1：2002年以來房地產開發行業主要政策一覽表 44

第3章 房地產開發投資拓展 47

3.1 房地產開發投資拓展概述 47

3.1.1 投資與房地產投資的含義 47

3.1.2 房地產投資的類型 48

3.1.3 房地產投資的目的 49

3.1.4 房地產開發投資拓展的含義 49

3.1.5 房地產開發投資拓展信息渠道 50

3.1.6 房地產開發投資拓展的程序 51

3.2 土地管理制度及其演變 52

3.2.1 土地管理基本制度 52

3.2.2 土地使用權的類型與權能 54

3.2.3 土地使用權獲取方式的歷史演變 55

3.2.4 土地市場及類型 57

3.3 一級市場項目拓展 57

3.3.1 土地使用權出讓概述 57

3.3.2 土地使用權的出讓方式 59

3.3.3 土地使用權收回與終止 65

3.4 二級市場項目拓展 66

3.4.1 二級市場項目拓展概述 66

3.4.2 在建項目收購 67

3.4.3 項目公司入股 68

3.4.4 兩種并購方式的比較 70

3.5 房地產開發投資決策 70

3.5.1 房地產開發投資決策概述 70

3.5.2 投資方案分類 71

3.5.3 方案的比選 72

3.5.4 投資決策的程序 76

思考與練習 76

討論 76

附錄3-1：《國有建設用地使用權出讓合同》范本 77

附錄3-2：深圳市光明區人民政府、深圳市規劃和自然資源局光明管理局

國有土地使用權招標出讓公告 87

附錄3-3：唐山市自然資源和規劃局豐潤區分局國有土地使用權拍賣出讓

公告 91

附錄3-4：南寧市2019年**百二十三期國有建設用地使用權公開出讓

公告 92

附錄3-5：《不動產權證書》范本 95

第4章 房地產投資分析 96

4.1 房地產投資分析概述 96

4.1.1 房地產投資分析的含義與任務 96

4.1.2 房地產投資分析的內容 98

4.1.3 房地產投資分析的發展狀況 99

4.2 市場與區位分析 100

4.2.1 市場分析 100

4.2.2 區位條件分析 102

4.3 基礎數據的分析估算 102

4.3.1 房地產開發項目投資與成本的分析估算 103

4.3.2 房地產開發項目收入的分析估算 105

4.3.3 資金籌措分析 106

4.4 財務分析 107

4.4.1 財務分析概述 107

4.4.2 財務分析基本報表 107

4.4.3 財務分析指標 108

4.5 不確定性分析與風險分析 110

4.5.1 不確定性分析 110

4.5.2 風險分析 112

4.6 房地產投資分析的運用 115

4.6.1 房地產投資分析的運用領域 115

4.6.2 可行性研究報告的主要內容 116

4.6.3 項目申請報告的主要內容 116

思考與練習 117

討論 117

附錄4-1：房地產投資財務分析基本報表 118

附錄4-2：項目申請報告范例 121

附錄4-3：可行性研究報告范例 121

第5章 土地儲備開發 122

5.1 土地儲備開發準備工作 122

5.1.1 土地儲備開發計劃的編制與審查 122

5.1.2 土地儲備開發實施方案的編制與審查 124

5.1.3 土地儲備開發實施主體的確定 128

5.1.4 潛在土地儲備開發實施主體競爭者的前期工作 130

5.2 土地儲備開發的行政審批 130

5.2.1 建設項目用地預審 130

5.2.2 項目立項 131

5.2.3 專業意見征詢 133

5.2.4 規劃意見申報 135

5.2.5 土地征收報批 136

專欄5-1 ××市人民政府土地征收啟動公告 136

專欄5-2 ××縣人民政府征地補償安置方案公告 138

專欄5-3 征地補償協議書 139

專欄5-4 ××項目國有土地上房屋征收補償方案 142

專欄5-5 征收公告 144

5.3 土地儲備開發的實施與交付 145

5.3.1 集體土地征收的實施程序 145

5.3.2 集體土地征收的原則與方式 146

5.3.3 國有土地征收的實施程序 148

5.3.4 國有土地征收工作的原則與方式 150

5.3.5 市政基礎設施建設 151

5.3.6 土地儲備開發項目的驗收 152

思考與練習 153

討論 154

附錄5-1：××縣2009年度土地儲備開發計劃 154

附錄5-2：建設項目環境影響報告書 155

附錄5-3：國家建設征收土地結案申請表、結案證明和結案表 158

附錄5-4：土地儲備開發案例 159

第6章 城市更新 160

6.1 城市更新申報 160

6.1.1 評估 160

專欄6-1 深圳市福田區車公廟片區城市更新規劃研究公眾調查問卷 161

專欄6-2 上海市城市更新項目公共要素清單深度建議 163

6.1.2 申報主體確認 164

6.1.3 計劃申報審批 166

6.2 城市更新規劃的編制與審批 167

6.2.1 基礎信息核查 167

6.2.2 城市更新單元規劃的編制 168

6.2.3 城市更新單元規劃的審批 170

6.3 城市更新的實施 171

6.3.1 實施方案制定 171

專欄6-3 深圳市寶安區××街道××項目城市更新單元實施方案 171

6.3.2 實施主體確定 174

專欄6-4 CQ市HZ區TY街ML村城市更新項目公開選擇合作企業

公告 174

6.3.3 拆遷與房地產權注銷 179

6.3.4 用地審批與土地出讓 180

思考與練習 181

討論 181

附錄6-1：CQ市HZ區TY街ML村舊村全面更新項目合作協議 181

第7章 房地產開發前期管理 185

7.1 房地產開發前期管理概述 185

7.1.1 房地產開發前期管理的概念與作用 185

7.1.2 房地產開發前期管理的內容與程序 186

7.1.3 《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》 187

7.1.4 招投標管理 189

7.2 房地產開發規劃管理 191

7.2.1 建設用地選址管理 191

7.2.2 建設用地規劃管理 193

7.2.3 建設工程規劃管理 194

7.3 房地產開發項目的規劃設計 196

7.3.1 居住項目的規劃與設計指標 196

7.3.2 非居住項目規劃與設計指標 202

7.3.3 房地產開發項目規劃設計方案的編制 203

7.3.4 房地產開發項目規劃設計方案評價 208

思考與練習 210

討論 210

第8章 房地產開發項目管理 211

8.1 房地產開發項目管理概述 211

8.1.1 項目與項目管理 211

8.1.2 房地產開發項目的特點 211

8.1.3 房地產開發項目管理的概念 212

8.1.4 房地產開發項目管理的目標與職能 212

8.2 房地產開發項目質量控制 213

8.2.1 房地產開發項目質量概述 213

8.2.2 房地產開發項目質量的特點 213

8.2.3 質量控制的內容 214

8.2.4 施工階段質量控制手段 215

8.3 房地產開發項目進度控制 216

8.3.1 房地產開發項目進度控制概述 216

8.3.2 進度控制工作的內容 217

8.3.3 影響項目進度的因素分析 218

8.3.4 進度控制的措施 218

8.3.5 進度計劃的編制程序 219

8.3.6 進度計劃的編制方法 220

8.4 房地產開發項目成本控制 222

8.4.1 房地產開發項目成本控制概述 222

8.4.2 房地產開發項目成本構成及其估算方法 223

8.4.3 成本控制的原則 223

8.4.4 成本控制的主要方法 225

8.4.5 成本控制的措施 225

8.5 房地產開發項目合同管理 226

8.5.1 房地產開發項目合同管理概述 226

8.5.2 房地產開發項目主要合同關系 227

8.5.3 合同管理的主要內容 228

8.6 房地產開發項目安全管理 230

8.6.1 房地產開發項目安全管理概述 230

8.6.2 安全風險的類別 230

8.6.3 安全管理內容 231

思考與練習 231

討論 231

第9章 房地產營銷 232

9.1 房地產營銷概述 232

9.1.1 房地產營銷的概念 232

9.1.2 房地產營銷的新觀念 232

9.1.3 房地產營銷三階段 234

9.2 房地產營銷理論 235

9.2.1 房地產營銷的“4P”理論 235

9.2.2 房地產營銷的“4C”理論 236

9.2.3 房地產銷售中的“5S”規則 237

9.3 房地產營銷模式及其選擇 238

9.3.1 房地產營銷模式 238

9.3.2 委托代理的工作內容 239

9.3.3 選擇委托代理機構的注意事項 240

9.4 房地產營銷方案的制定 241

9.4.1 租售選擇 241

9.4.2 進度安排 241

9.4.3 價格確定 241

思考與練習 245

討論 245

附錄9-1：東海花苑二期營銷推廣策劃方案 246

第10章 物業服務 256

10.1 物業服務概述 256

10.1.1 物業與物業服務的概念 256

10.1.2 物業服務的特征 257

10.1.3 我國物業服務的發展 258

10.2 物業服務的基本制度 260

10.2.1 業主大會制度 260

10.2.2 住房專項維修資金制度 261

10.2.3 其他制度 261

10.3 物業服務的程序與內容 262

10.3.1 物業服務的策劃階段 262

10.3.2 物業服務的前期準備階段 263

10.3.3 物業服務的啟動階段 264

10.3.4 物業服務的日常運作階段 265

10.4 不同類型的物業服務 266

10.4.1 居住物業服務 266

10.4.2 辦公物業服務 266

10.4.3 商業物業服務 269

思考與練習 271

討論 271

第11章 房地產資產管理 272

11.1 房地產資產管理概述 272

11.1.1 房地產資產管理的概念 272

11.1.2 房地產資產管理與物業服務、設施管理的關系 273

11.1.3 房地產資產管理的作用 274

11.2 房地產資產管理的程序與內容 275

11.2.1 房地產資產管理的程序 275

11.2.2 房地產資產管理的內容 277

思考與練習 279

討論 280

附錄11-1：匯賢產業信托業績公告 280

第12章 房地產金融 286

12.1 房地產金融概述 286

12.1.1 金融與金融市場 286

12.1.2 房地產金融與房地產金融市場 287

12.1.3 我國的房地產融資 289

12.2 房地產項目融資 291

12.2.1 房地產開發貸款 291

12.2.2 房地產開發前期融資 294

12.3 股票與債券融資 299

12.3.1 股票融資與債券融資概述 299

12.3.2 首次公開發行股票 300

12.3.3 上市公司發行新股 302

12.3.4 債券發行 305

12.4 房地產資產證券化 307

12.4.1 資產證券化概述 307

12.4.2 房地產資產證券化概述 310

12.4.3 物業費資產證券化 311

12.4.4 購房尾款資產證券化 313

12.4.5 房地產供應鏈資產證券化 315

12.4.6 商業房地產抵押貸款支持證券 316

12.4.7 房地產信托投資基金 318

12.4.8 類房地產信托投資基金 321

12.4.9 房地產資產證券化增信措施 322

思考與練習 323

討論 323

參考文獻 324