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房地產開發企業稅收與會計實務大全(第三版)(上下冊) 版權信息
- ISBN：9787509222539
- 條形碼：9787509222539 ; 978-7-5092-2253-9
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
房地產開發企業稅收與會計實務大全(第三版)(上下冊) 本書特色
《大全》第三版將政策法規更新至2022年8月底，幾易其稿只為讀者滿意。愿您開卷有益，讀來有收獲，事業大進步！
房地產開發企業稅收與會計實務大全(第三版)(上下冊) 內容簡介
財稅人 更新夢想/更多實踐/更遠征程 （政策截至2022年8月底） 更新問題案例津貼政策； 擴充新政實踐應用章節； 提示補充未來關注要點； 全面修訂各地政策說明。 ——財稅大咖全新力作,160余萬字專業奉上
房地產開發企業稅收與會計實務大全(第三版)(上下冊) 目錄
第1章??房地產開發基本常識及納稅概述
1.1??房地產開發基本業務知識
1.1.1??房地產開發主要業務活動
1.1.2??房地產開發常用術語
1.2??房地產開發主要階段
1.3??房地產開發涉及稅費概述
第2章??企業設立環節稅收政策實踐應用
2.1??房地產開發企業設立及相關稅務問題概述
2.1.1??設立房地產開發企業應當具備的條件
2.1.2??新設立房地產開發企業的備案程序
2.1.3??房地產開發企業設立中的稅收問題
2.2??投資主體不同影響稅后凈收益
2.2.1??企業所得稅后利潤分配納稅依據
2.2.2??稅金及附加對企業凈利潤的影響
2.2.3??內、外資企業利潤分配的稅收差異
2.2.4??內、外方股東以分配利潤直接投資所得稅待遇的差別
2.2.5??內、外方股東股權轉讓的稅收差異
2.3??適當借款有助于降低稅收支出
2.3.1??單純權益性投資對企業所得稅的影響
2.3.2??債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響
2.3.3??債權性投資與權益性投資對土地增值稅的影響
2.3.4??信托融資“假股權真債權”退出定價稅收風險
2.4??公司注冊地與項目所在地是否一致要權衡
2.5??設立分公司還是子公司的稅收權衡
2.5.1??設立子分公司的稅收權衡
2.5.2??土地如何在母子公司之間內部流轉
2.5.3??嚴禁強制或變相要求外地建筑企業在本地設立分公司或子公司
2.6??以土地使用權作價投資應考慮稅收問題
第3章??取得土地使用權環節稅收政策實踐應用
3.1??土地使用權取得方式概述
3.1.1??土地使用權出讓及年限規定
3.1.2??“招拍掛”
3.1.3??以劃撥方式取得的土地使用權轉讓
3.1.4??購買在建（項目）工程
3.1.5??收購項目公司
3.1.6??合作開發
3.1.7??社會保障性住房建設用地
3.1.8??取得土地使用權涉及稅費
3.2??集體建設用地使用權流轉相關知識
3.2.1??集體建設用地使用權流轉形式
3.2.2??集體建設用地使用權初次流轉程序
3.2.3??集體建設用地使用權再流轉程序
3.3??土地使用權轉移計征契稅實踐應用
3.3.1??出讓土地使用權契稅政策解讀
3.3.2??出讓土地使用權如何確定契稅計稅依據
3.3.3??城市基礎設施配套費是否計征契稅
3.3.4??劃撥用地轉讓是否補征契稅
3.3.5??改變土地用途是否征收契稅
3.3.6??無效產權轉移能否退還契稅
3.3.7??因政府征用重新承受土地是否繳納契稅
3.3.8??以土地使用權抵債是否繳納契稅
3.3.9??特殊情形契稅申報可以無發票
3.3.10??企業辦學校用地是否繳納契稅
3.3.11??社區養老和家政服務業用地可免契稅
3.3.12??飲水工程用地可免契稅
3.3.13??購買住房作為公租房可免契稅
3.3.14??易地扶貧搬遷可免契稅
3.3.15??未辦理房屋權屬變更登記前退房可退契稅
3.3.16??契稅應以“不動產單元”為對象確定計稅依據
3.3.17??互換房屋可差額計征契稅
3.3.18??特殊情形契稅計稅依據
3.3.19??契稅計稅依據不包括增值稅
3.3.20??購房契稅優惠政策
3.3.21??辦理權屬登記手續前申報繳契稅
3.4??改制重組契稅征免實踐應用
3.4.1??改制重組免征契稅的政策規定
3.4.2??改制重組免征契稅政策的實踐應用
3.5??耕地占用稅該由誰繳納
3.5.1??耕地占用稅該由企業交還是政府交
3.5.2??耕地占用稅在土地出讓前就該繳納
3.5.3??可否一年免征城鎮土地使用稅
3.5.4??財產和行為稅納稅申報表
3.6??受讓土地注意城鎮土地使用稅之稅收風險
3.6.1??合同未約定土地交付日期的稅收風險
3.6.2??未繳納土地出讓金是否免繳城鎮土地使用稅
3.6.3??未辦理土地使用證開發也應繳納城鎮土地使用稅
3.7??囤地繳納土地閑置費影響清算成本扣除
3.7.1??開發商囤地要繳納土地閑置費
3.7.2??土地閑置費在土地增值稅清算中不能扣除
3.8??政府土地返還款營改增后風險依舊在
3.8.1??土地返還款計入收入還是沖減土地成本
3.8.2??土地返還利益不屬于免稅收入
3.8.3??對土地返還利益土地增值稅處理應慎重
3.8.4??對土地返還利益如何進行增值稅處理
3.8.5??土地減免款是否計入房產原值計征房產稅
第4章??舊城改造項目稅收政策實踐應用
4.1??拿地先拆遷稅務視角分析
4.1.1??舊的拆遷基本程序規定
4.1.2??拆遷政策之變遷
4.1.3??舊城改造、拆遷補償需要關注的問題
4.2??被征收人舊城改造政策分析
4.2.1??城市房屋拆遷被征收人的增值稅處理
4.2.2??城市房屋拆遷被征收人是否繳納個人所得稅
4.2.3??被征收人取得安置房屋后銷售如何征收個人所得稅
4.2.4??被征收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計征契稅
4.2.5??被征收人（拆遷戶）是否免征土地增值稅
4.2.6??被征收人（企業）企業所得稅是否有優惠
4.3??拆遷人與征收人舊城改造政策不完全一致
4.3.1??拆遷主體與征收主體增值稅處理
4.3.2??拆遷還房土地成本能否增值稅差額扣除
4.3.3??城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目
4.3.4??城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅
4.3.5??城市房屋拆遷補償費企業所得稅處理
4.3.6??先拆遷后出讓補償款不一定要計成本
4.3.7??土地改造不征增值稅要具備的條件
4.4??舊城改造項目如何清算土地增值稅
4.5??城市更新*具指導性意義的文件
第5章??代建開發與增值稅計稅方法
5.1??取得土地使用權后再代建如何征稅
5.2??沒有土地代建行為如何征稅
5.2.1??稅務機關對代建行為的確認標準
5.2.2??委托方如何納稅
5.2.3??開發商如何納稅
5.3??政府工程營改增后如何計稅
5.3.1??BT項目如何計算繳納增值稅
5.3.2??BOT項目如何計算繳納增值稅
5.3.3??PPP項目如何計算繳納增值稅
第6章??土地使用權轉讓如何計征增值稅
6.1??轉讓土地使用權是否可以按差額納稅
6.1.1??不動產轉讓如何計征增值稅
6.1.2??土地使用權轉讓如何計征增值稅
6.1.3 直接轉讓土地與轉讓在建工程有無區別
6.2??在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發用地
6.3??股權轉讓取得土地使用權稅收實踐應用
6.3.1??土地使用權直接轉讓的經營風險
6.3.2??股權轉讓下的稅務處理及政策應用
6.4??整體產權轉讓收購項目公司稅收實踐應用
6.4.1??整體產權轉讓是否征收增值稅
6.4.2??整體產權轉讓免征土地增值稅
6.4.3??印花稅相關問題
6.4.4??企業所得稅相關問題
6.4.5??契稅相關問題
6.5??整體資產轉讓獲取土地稅收實踐應用
6.5.1??增值稅相關問題
6.5.2??土地增值稅相關問題
6.5.3??企業所得稅相關問題
6.5.4??印花稅相關問題
6.5.5??契稅相關問題
第7章??合作開發房地產稅收政策實踐應用
7.1??房地產合作開發
7.1.1??房地產合作開發概述
7.1.2??合作開發的基本模式
7.1.3??合作開發的法律問題
7.2??當合作建房遇到增值稅
7.2.1??不成立合營企業的合作建房
7.2.2??成立合營企業的合作建房
7.2.3??房地產開發企業吸收他人資金合作建房
7.3??合作建房免征土地增值稅分情況分析
7.3.1??合作建房項目清算主體的確定
7.3.2??合作建房分得現金是否免稅
7.3.3??合作建房分得房產再出售情形的處理
7.3.4??合作建房雙方的稅務與會計處理
7.4??分房分利會計稅務處理不一樣
7.5??先聯合拿地再合作建房如何處理
第8章??房地產建設環節稅收政策實踐應用
8.1??開發成本核算的主要內容
8.1.1??房地產開發成本對象及確定原則
8.1.2??房地產開發成本分類及核算的具體范圍
8.2??建筑工程施工合同計稅方法的選擇
8.2.1??營改增新老項目劃分的原則
8.2.2??建筑服務計稅方法的選擇
8.2.3??建筑服務總分包差額計稅規則
8.3??共同成本及代建工程的會計核算處理
8.3.1??房地產開發成本的核算程序
8.3.2??房地產開發成本中共同成本的分配方法
8.3.3??成本分配所依據的建筑面積的確定
8.3.4??房地產共同成本分配方法案例解析
8.3.5??土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間
8.3.6??土地增值稅清算時成本分攤的一般規則
8.3.7??土地增值稅清算時層高系數法實踐應用
8.3.8??土地增值稅清算時按投影面積分攤土地成本實踐應用
8.3.9??土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本
8.3.10??土地增值稅清算時商業用地和住宅用地如何分攤成本
8.4??會計成本不等于開發產品計稅成本
8.4.1??開發產品完工前成本的確認
8.4.2??開發產品完工條件的確認
8.4.3??開發產品完工后成本的確認
8.4.4??預提成本影響完工產品計稅成本的確定
8.4.5??計稅成本發票取得時限規定
8.4.6??房地產開發企業預提成本并非隨意扣除
8.4.7??營改增后質押金、保證金的稅務處理
8.4.8??營改增后建筑發票的規范性要求
8.5??售樓部不同模式的稅務處理
8.5.1??將開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修裝飾后作為營銷設施使用
8.5.2??利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施作為營銷設施使用
8.5.3??將開發小區內的配套設施裝修裝飾后作為營銷設施臨時使用
8.5.4??在開發小區之外的人口密集區設置銷售網點作為營銷設施使用
8.6??項目工程用房與銷售用房稅務處理不同
第9章??房地產增值稅稅收政策實踐應用
9.1??商品房銷售基本政策
9.1.1??商品房現售
9.1.2??商品房預售
9.2??房地產銷售預繳稅款與納稅申報
9.2.1??新老項目的確定
9.2.2??預繳稅款
9.2.3??一般計稅方法
9.2.4??納稅申報
9.3??房地產企業進項稅額抵扣實踐應用
9.4??房地產銷售開發產品發票如何開具
9.4.1??房地產正常發票開具
9.4.2??預收款是否開具發票
9.4.3??主要政策及發票開具規定
9.4.4??開具紅字增值稅發票管理規定
9.5??轉讓“二手房”增值稅政策實踐應用
9.6??不動產出租增值稅政策實踐應用
9.6.1??一般納稅人出租不動產的增值稅規定
9.6.2??小規模納稅人出租不動產的增值稅規定
9.6.3??預繳稅款
9.6.4??發票開具及征收管理
9.7??房地產企業特殊業務增值稅政策問答
第10章??房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐應用
10.1??房地產開發企業預售收入企業所得稅處理
10.1.1??產品完工標準
10.1.2??預計計稅毛利率
10.1.3??計稅毛利率營改增前后的對比分析
10.1.4??預售階段所得稅收入的確認
10.1.5??預收賬款會計科目的設置
10.1.6??預售階段企業所得稅預繳納稅申報的變化
10.1.7??預繳企業所得稅納稅申報表填報稅收風險
10.1.8??預售階段可否彌補以前年度虧損
10.1.9??預售階段企業所得稅年度匯算清繳的有關問題
10.1.10??稅務機關檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補以前年度的虧損
10.2??會計準則與企業所得稅對房地產收入的確認差異
10.2.1??會計對收入的確認
10.2.2??稅法對收入的確認
10.3??開發產品完工后收入的所得稅處理
（字數限制，后略）
案例目錄
第2章??企業設立環節稅收政策實踐應用
案例2-1??內、外資企業利潤分配的稅收差異
案例2-2??內、外方股東股權轉讓的稅收差異
案例2-3??單純權益性投資對企業所得稅的影響
案例2-4??債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響
案例2-5??信托融資成本在土地增值稅清算時能否列入開發費用扣除
案例2-6??以土地作價投資應考慮哪些稅收問題
第3章??取得土地使用權環節稅收政策實踐應用
案例3-1??減免土地出讓金可否減免契稅
案例3-2??土地使用權分割比例發生變化是否征收契稅
案例3-3??劃撥土地轉讓各方應如何補繳契稅
案例3-4??補繳土地出讓金是否繳納契稅
案例3-5??企業辦學校用地是否繳納契稅
案例3-6??土地轉讓免征契稅的稅務策劃
案例3-7??股權轉讓以及土地權屬名義變更登記是否征收契稅
案例3-8??以土地抵頂債務是否征收契稅
案例3-9??承擔安置注銷、破產企業職工可減免契稅
案例3-10??繳納耕地占用稅之后可否免一年城鎮土地使用稅
案例3-11??取得土地使用權后何時開始繳納城鎮土地使用稅
第4章??舊城改造項目稅收政策實踐應用
案例4-1??因房屋被征收而取得貨幣補償用于購買房屋如何繳納契稅
案例4-2??政策性搬遷業務如何進行會計和稅務處理
案例4-3??舊城改造項目取得土地使用權如何確認契稅計稅依據
案例4-4??安置回遷房如何進行會計和稅務處理
案例4-5??安置回遷房如何確定計稅成本
案例4-6??取得土地使用權后收到的拆遷返還款如何進行會計和稅務處理
案例4-7??營改增后拆遷還建項目如何測算土地增值稅
第5章??代建開發與增值稅計稅方法
案例5-1??合作開發中未取得土地使用權的情形如何納稅
第6章??土地使用權轉讓如何計征增值稅
案例6-1??不動產轉讓如何計征增值稅
案例6-2??不動產轉讓丟失原發票如何計征增值稅
案例6-3??有法院裁定書轉讓不動產可否差額納稅
案例6-4??接受投資取得的不動產再轉讓可否差額納稅
案例6-5??土地使用權轉讓如何計征增值稅
案例6-6??接受投資取得的土地使用權再轉讓可否差額納稅
案例6-7??“招拍掛”取得的土地使用權再轉讓可否差額納稅
案例6-8??小規模納稅人轉讓土地使用權如何納稅
案例6-9??一般計稅方法下可否以營業稅發票額從銷售額中扣除
案例6-10??折價銷售房產可否差額納稅
案例6-11??李嘉誠為什么要選擇股權轉讓方式
案例6-12??領匯基金為什么不選擇以股權轉讓方式獲取物業
案例6-13??資產轉讓與以股權轉讓方式獲取項目，哪種方案好
案例6-14??營改增后項目轉讓要考慮增值稅計稅方法
案例6-15??股權收購如何進行會計和稅務處理
案例6-16??股權收購如何適用特殊性稅務處理
案例6-17??公司收購中交易雙方如何進行稅務處理
案例6-18??整體資產購買如何進行會計處理
案例6-19??土地使用權投資和股權轉讓業務是否涉及增值稅
案例6-20??非完全股權支付下收購公司如何進行會計和稅務處理
第7章??合作開發房地產稅收政策實踐應用
案例7-1??合作建房如何計征增值稅
案例7-2??“以房換地”如何確定計稅銷售額
案例7-3??合作開發協議撤銷收回土地使用權是否征收增值稅
案例7-4??開發建設投入換入房屋使用權如何計稅
案例7-5??合作開發如何確定雙方增值稅納稅義務發生時間
案例7-6??以出地方名義立項如何認定雙方合作性質
案例7-7??提供資金換回房屋是否征收增值稅
案例7-8??合作建房項目清算主體如何確定
案例7-9??合作建房分回房屋或者現金如何征收土地增值稅
案例7-10??合作建房雙方的稅務與會計處理
案例7-11??不成立獨立法人公司合作開發，分房分利哪個好
案例7-12??甲乙雙方共同拿地開發建設如何進行稅務與會計處理
第8章??房地產建設環節稅收政策實踐應用
案例8-1??建筑公司一般計稅方法下如何開具增值稅專用發票
案例8-2??建筑公司簡易計稅方法下如何開具增值稅專用發票
案例8-3??出售開發產品應分攤多少土地成本
案例8-4??出售開發產品應分攤多少開發成本
案例8-5??開發產品已完工未交付如何確認應納稅所得額
案例8-6??開發產品完工后未取得全部發票如何進行會計和稅務處理
案例8-7??結算計稅成本發票取得有無時間限制
案例8-8??樣板間裝修裝飾費用如何進行會計處理
案例8-9??項目工程用房與銷售用房如何進行稅務處理
第9章??房地產增值稅稅收政策實踐應用
案例9-1??房地產公司是否可以享受留抵退稅政策
案例9-2??企業增量留抵退稅后，注意附加稅費不要多繳
案例9-3??房地產公司如何劃分不得抵扣的進項稅額
案例9-4??建設公共配套設施取得進項稅額可否全部抵扣
案例9-5??一般計稅方法下房地產公司如何開具發票
案例9-6??房地產公司一般計稅方法下如何確認發票稅額
案例9-7??折扣銷售開發產品如何計算增值稅
案例9-8??出售營改增后購入的房產如何開具增值稅專用發票
案例9-9??出售營改增前購入的房產如何開具增值稅專用發票
案例9-10??自然人出售房產如何開具增值稅專用發票
案例9-11??出租商鋪月租金未超過15萬元如何確定計稅依據
案例9-12??出租商鋪月租金超過15萬元如何確定計稅依據
案例9-12??個體工商戶出租住房如何開具增值稅普通發票
案例9-13??個體工商戶出租住房如何開具增值稅專用發票
第10章??房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐應用
案例10-1??代銷手續費可否沖減收入
案例10-2??買斷式代銷手續費可否沖減收入
案例10-3??超基價分成銷售開發產品可否沖減收入
案例10-4??包銷開發產品開發商如何確認收入
案例10-5??季度預繳所得稅可否扣除稅金及附加
案例10-6??完工結轉收入季度預繳所得稅可否減預計毛利額
案例10-7??結轉收入時季度預繳申報表填報方面的稅收風險
案例10-8??企業所得稅月（季）度預繳納稅時可否彌補以前年度虧損
案例10-9??檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補以前年度虧損
案例10-10??開發產品完工后如何計算企業所得稅
案例10-11??預租定金與預收租金如何進行稅務處理
案例10-12??以土地使用權投資如何進行企業所得稅處理
案例10-13??核定征收企業所得稅改為查賬征收，以前虧損可否彌補
案例10-14??約定面積與確權面積出現誤差后如何確定銷售收入
案例10-15??代墊首付款如何進行納稅處理
案例10-16??購房代付契稅如何確定計稅收入
案例10-17??首付款打折如何進行納稅處理
案例10-18??售后回購如何進行企業所得稅處理
案例10-19??買房獎車如何進行稅務處理
案例10-20??房地產公司支付違約金能否稅前扣除
案例10-21??支付房地產公司的違約金能否稅前扣除
案例10-22??配建社會保障房各稅種如何進行稅務處理
案例10-23??安置住房如何免征城鎮土地使用稅
展開全部
房地產開發企業稅收與會計實務大全(第三版)(上下冊) 節選
1.3??房地產開發涉及稅費概述 房地產開發涉及契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、土地增值稅、企業所得稅等諸多稅費。對這些稅費我們概述如下。 1.契稅 （1）納稅人：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。 （2）計稅依據：市場價格或差額，計征契稅的成交價格不含增值稅。 （3）稅率：3%～5%。 （4）征收機構：土地所在地的主管稅務機關。 （5）房地產開發企業納稅義務：除農村集體土地承包經營權的轉移外，不論是國有土地使用權出讓還是土地使用權轉讓，房地產開發企業作為土地受讓者時，都要繳納契稅。 （6）涉稅階段：主要是土地取得環節。 2.城鎮土地使用稅 （1）納稅人：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內擁有土地使用權的單位和個人。 （2）計稅依據：實際占用土地面積。 （3）適用定額：每平方米年稅額如下：a大城市1.5～30元；b中等城市1.2～24元；c小城市0.9～18元；d縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。 各市、縣人民政府要結合本地經濟發展水平、土地利用狀況和地價水平等，合理劃分本地區的土地等級，在省、自治區、直轄市人民政府確定的稅額幅度內制定每一等級土地的具體適用稅額標準，報省、自治區、直轄市人民政府批準執行。經濟發達地區和城市中心區，原則上應按稅額幅度的上限確定適用稅額標準。經濟發達地區如需突破稅額幅度上限進一步提高適用稅額標準，須報經財政部、國家稅務總局批準。 各省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征城鎮土地使用稅。 房地產開發企業取得土地后繳納土地使用稅，要首先了解當地政府制定的土地等級適用稅額標準及征收方式。 （4）征收機構：土地所在地的主管稅務機關。 （5）房地產開發企業納稅義務：房地產開發企業使用土地，都要繳納城鎮土地使用稅。 （6）涉稅階段：建設環節、銷售環節。 3.耕地占用稅 （1）納稅人：在中華人民共和國境內占用耕地建設建筑物、構筑物或者從事非農業建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當繳納耕地占用稅。 占用耕地建設農田水利設施的，不繳納耕地占用稅。 耕地，是指用于種植農作物的土地。 （2）計稅依據：耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收，應納稅額為納稅人實際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。 （3）適用定額： a人均耕地不超過1畝的地區（以縣、自治縣、不設區的市、市轄區為單位，下同），每平方米為10～50元； b人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8～40元； c人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6～30元； d人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5～25元。 各省、自治區、直轄市耕地占用稅平均稅額表見表1-2。 表1-2 各省、自治區、直轄市耕地占用稅平均稅額表 各省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征耕地占用稅。 農村居民在規定用地標準以內占用耕地新建自用住宅，按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅；其中農村居民經批準搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。 耕地占用稅的納稅義務發生時間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續的書面通知的當日。納稅人應當自納稅義務發生之日起30日內申報繳納耕地占用稅。 自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關文件發放建設用地批準書。 納稅人因建設項目施工或者地質勘查臨時占用耕地，應當按照規定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地期滿之日起一年內依法復墾，恢復種植條件的，全額退還已經繳納的耕地占用稅。 （4）征收機構：土地所在地的主管稅務機關。 （5）房地產開發企業納稅義務：當房地產開發企業開發建設占用耕地、林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或從事非農業建設時，均要按照實際占用面積和規定的稅額繳納耕地占用稅。 （6）涉稅階段：主要是土地取得環節。 （7）稅務管理文件：《中華人民共和國耕地占用稅法》（以下簡稱《耕地占用稅法》）、《中華人民共和國耕地占用稅法實施辦法》。 4.印花稅 （1）納稅人：在中華人民共和國境內書立應稅憑證、進行證券交易的單位和個人，為印花稅的納稅人，應當依照規定繳納印花稅。 在中華人民共和國境外書立在境內使用的應稅憑證的單位和個人，應當依照規定繳納印花稅。 （2）應稅對象：印花稅只對《中華人民共和國印花稅法》（以下簡稱《印花稅法》）列舉的憑證征稅，包括：合同（指書面合同），產權轉移書據，營業賬簿，證券交易。 （3）計稅依據：印花稅根據應稅憑證的種類，分別有以下幾種： a應稅合同的計稅依據，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款； b應稅產權轉移書據的計稅依據，為產權轉移書據所列的金額，不包括列明的增值稅稅款； c應稅營業賬簿的計稅依據，為賬簿記載的實收資本（股本）、資本公積合計金額； d證券交易的計稅依據，為成交金額。 應稅合同、產權轉移書據未列明金額的，印花稅的計稅依據按照實際結算的金額確定。 計稅依據按照上述規定仍不能確定的，按照書立合同、產權轉移書據時的市場價格確定；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照國家有關規定確定。 證券交易無轉讓價格的，按照辦理過戶登記手續時該證券前一個交易日收盤價計算確定計稅依據；無收盤價的，按照證券面值計算確定計稅依據。 （4）應納稅額計算。印花稅的應納稅額按照計稅依據乘以適用稅率計算。 同一應稅憑證載有兩個以上稅目事項并分別列明金額的，按照各自適用的稅目稅率分別計算應納稅額；未分別列明金額的，從高適用稅率。 同一應稅憑證由兩方以上當事人書立的，按照各自涉及的金額分別計算應納稅額。 （5）征收機構：主管稅務機關。納稅人為單位的，應當向其機構所在地的主管稅務機關申報繳納印花稅；納稅人為個人的，應當向應稅憑證書立地或者納稅人居住地的主管稅務機關申報繳納印花稅。 不動產產權發生轉移的，納稅人應當向不動產所在地的主管稅務機關申報繳納印花稅。 （6）房地產開發企業納稅義務：房地產開發業務流程中很多方面涉及印花稅。取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同、土地使用權轉讓合同涉及“產權轉移書據”稅目；開發階段涉及建設工程勘察設計合同、購銷合同、建筑安裝工程承包合同、貨物運輸合同、加工承攬合同、財產保險合同、借款合同、財產租賃合同、倉儲保管合同等；財務核算和經營管理中記載資金的賬簿也屬于印花稅征稅范圍。 a當房地產開發商與金融機構簽訂借款合同時，要根據“借款合同”稅目，按照合同所載借款金額的0.05‰繳納印花稅。 b在設計階段，與設計單位簽訂設計合同，要根據“建設工程合同”稅目的規定，按照收取費用的0.3‰繳納印花稅。 c在建筑安裝階段，與建筑安裝單位簽訂建筑安裝工程承包合同，要根據“建設工程合同”稅目，按照承包金額的0.3‰繳納印花稅。 d在房產銷售階段，房地產開發商與購買方簽訂合同，要根據“產權轉移書據”稅目，按照合同所載金額的0.5‰繳納印花稅。 e當房地產開發商將未銷售商品房出租時，要根據“租賃合同”稅目，按照合同所載租賃金額的1‰繳納印花稅。 （7）涉稅階段：土地取得環節、建設環節、銷售環節。 5.增值稅 增值稅稅務處理的基本依據是《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱《增值稅暫行條例》）以及《財政部??國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）。 （1）納稅人：在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人。 （2）計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產老項目，是指： a《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； b《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%） 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。 （3）征收機構：主管稅務機關。 （4）房地產開發企業納稅義務：根據房地產項目銷售特點，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。具體交付時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交房時間為準。 房地產開發企業銷售房地產項目納稅義務發生之前收取的款項應作為預收款，按照規定預繳增值稅。 （5）涉稅階段：銷售環節。 6.城市維護建設稅 （1）納稅人：繳納增值稅、消費稅的單位和個人。 （2）計稅依據：納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額。 （3）計稅稅率：按照納稅人所在地不同，實行不同檔次的稅率： a納稅人所在地在市區的，稅率為7%； b納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%； c納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。 （4）征收機構：主管稅務機關。 （5）房地產開發企業納稅義務：自2016年5月1日起，納稅人跨地區提供建筑服務、銷售和出租不動產的，應在建筑服務發生地、不動產所在地預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。預繳增值稅的納稅人在其機構所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，并按機構所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。 （6）涉稅階段：銷售環節。 7.教育費附加 （1）納稅人：凡繳納增值稅、消費稅的單位和個人，除按照《國務院關于籌措農村學校辦學經費的通知》（國發〔1984〕174號）的規定，繳納農村教育事業費附加的單位外，都是教育費附加的繳納人。 （2）計稅依據：實際繳納的增值稅、消費稅稅額。 （3）征收率3%。各省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征教育費附加。 （4）征收機構：主管稅務機關。教育費附加是政府性基金，由稅務機關負責征收，作為教育專項資金，納入預算管理。 （5）涉稅階段：銷售環節。 8.地方教育附加 （1）納稅人：繳納增值稅、消費稅的單位和個人。 （2）計稅依據：實際繳納的增值稅、消費稅稅額。 （3）征收率：2%。已經財政部審批且征收標準低于2%的省份，也調整為2%。 （4）征收機構：主管稅務機關。 （5）涉稅階段：銷售環節。 9.房產稅 （1）納稅人：房屋產權所有人。 （2）計稅依據：房屋的計稅余值或租金收入，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。 （3）征收機構：房產所在地主管稅務機關。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。 （4）房地產開發企業納稅義務：無論內、外資企業，均需要根據不同情況繳納房產稅。自用房屋，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定，適用稅率為1.2%。房產出租的，以房產租金收入和稅率12%計算繳納。對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫減按4%的稅率征收。 對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的以及利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后出租的，減按4%的稅率征收房產稅。 （5）涉稅階段：房屋持有環節。 重慶和上海是首批個人住房房產稅征收試點城市。2021年10月底，房地產稅擴大試點啟幕。為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。 試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《城鎮土地使用稅暫行條例》）執行。 國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。 國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。 該決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。 另據財政部消息，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，2022年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。 10.土地增值稅 （1）納稅人：有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人。 （2）征收機構：房地產所在地主管稅務機關。 （3）房地產開發企業納稅義務：房地產開發企業轉讓土地時，要按照其轉讓房地產時取得的收入減去允許扣除的項目金額后的余額，依照規定的稅率繳納土地增值稅。 （4）計稅依據：對增值額征稅，增值額計算要素如下： a計稅收入為房地產企業轉讓房地產取得的收入，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。 b允許扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用以及前述兩項20%加計扣除，還有與轉讓房地產有關的稅金，與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加。 土地增值稅稅率見表1-3。 表1-3 土地增值稅稅率表 應納稅額=土地增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數 房地產開發商建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 （5）征收方式：房地產開發工期較長，土地增值稅的計算又比較煩瑣，為了簡化計算，稅務機關采取按期預征、項目完工清算的辦法。也就是按當期取得的售房收入，依照預征率計算征收，項目完工后清算，多退少補。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份預征率不得低于1.5%，西部地區省份預征率不得低于1%。 對于無法查賬征收土地增值稅的企業，土地增值稅可以核定征收。核定征收率不低于5%。 （6）涉稅階段：銷售環節、土地增值稅清算環節。 11.企業所得稅 除《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱《企業所得稅法》）及其實施條例和配套法規外，房地產開發企業所得稅主要依據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號文件印發）計算繳納企業所得稅。企業所得稅的適用稅率為25%。 房地產開發企業銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，均應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單位收取、開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 （1）征收方式：房地產開發企業所得稅主要有核實征收和核定征收兩種征收方式，核定征收一般選擇核定應稅所得率計算征收。 （2）征收機構：主管稅務機關。 （3）涉稅階段：銷售環節。 12.個人所得稅 （1）征稅對象：工資、薪金所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；經營所得；利息、股息、紅利所得；財產租賃所得；財產轉讓所得；偶然所得。 居民個人取得工資、薪金所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得稱為綜合所得，按納稅年度合并計算個人所得稅；非居民個人取得綜合所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。 居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費用6萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應納稅所得額。 非居民個人的工資、薪金所得，以每月收入額減除費用5 000元后的余額為應納稅所得額；勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得，以每次收入額為應納稅所得額。 專項扣除，包括居民個人按照國家規定的范圍和標準繳納的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險等社會保險費和住房公積金等；專項附加扣除，包括子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人、嬰幼兒照護等支出。 綜合所得，適用3%～45%的超額累進稅率（見表1-4）。
房地產開發企業稅收與會計實務大全(第三版)(上下冊) 作者簡介
主編 樊劍英 ★財稅智庫、金稅橋大數據科技股份有限公司合伙人，房地產納稅策劃專家，中國民主同盟盟員，房地產業、建筑安裝行業財稅實戰專家、企業稅務顧問。 副主編 段文濤 ★國家稅務總局稽查人才庫成員，中國注冊稅務師行業繼續教育特聘老師、師資庫講師，湖南大學研究生院校外導師，湖南大學經貿學院兼職教授，湖南省財稅法學研究會常務理事。 ★長期從事土地增值稅、個人所得稅、增值稅等稅收政策以及涉稅法律運用、稅務稽查實務、征納雙方涉稅風險防范等研究。 王 駿 ★中國財稅浪子，新浪知名財稅博客博主。 ★北京中翰聯合稅務師事務所合伙人。
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