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房地產開發經營與管理(2008房地產估價師考試教材) 版權信息
- ISBN：9787112100385
- 條形碼：9787112100385 ; 978-7-112-10038-5
- 裝幀：暫無
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
房地產開發經營與管理(2008房地產估價師考試教材) 節選
章 現金流量與資金時間價值
**節現金流量
一、現金流量的概念
房地產開發活動可以從物質形態與貨幣形態兩個方面進行考查。從物質形態
看，房地產開發活動表現為開發商使用各種工具、設備，消耗一定量的能源，通
過對土地進行開發活動，使用各種建筑材料與建筑部件，*終生產出可供人類生
產或生活人住的房屋商品。從貨幣形態看，房地產開發活動則表現為投入一定量
的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都
可以看成是貨幣形式(包括現金和其他貨幣支付形式)體現的資金流出或資金流
入。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各
時點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫現金流
出，流入系統的資金叫現金流人。現金流人與現金流出之差稱為凈現金流量。
經濟活動的類型和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很
大差異。對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收
入、其他經營收入等；現金流出主要包括土地費用、建造費用、．還本付息、經營
費用、稅金等。
房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產開發投資項目所要達到的目
標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現
金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取*好的經濟效果。
二、現金流量圖
把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向(收入或支出)、數
額和發生時點都不盡相同。為了正確地進行經濟效果評價，我們有必要借助現金
流量圖來進行分析。現金流量圖是用以反映項目在一定時期內資金運動狀態的簡
化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、
流出與相應時間的對應關系。
繪制現金流量圖的基本規則是：
(1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個
時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月
等。橫坐標軸上“0”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或
某一基準時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周
期的開始，以此類推，
(2)如果現金流出或流人不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計
息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期
末發生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分
析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，
都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發生的，這就是在有關計算
中出現第0周期的由來。
(4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。現金流量圖中垂
直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量
某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。
第二節 資金時間價值
一、資金時間價值的概念
開發投資過程中的大小投資活動，從發生、發展到結束，都有一個時間上的
延續過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構成一個時間上有先
有后的現金流量序列，客觀地評價房地產投資項目的經濟效果或對不同投資方案
進行經濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發生
的時間，以某一個相同的時點為基準，把不同時點上的支出和收入折算到同一個
時點上，才能得出正確的結論。
在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。也就是說，資
金的價值會隨時間發生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨
脹因素，也比將來可獲得的同樣數額的資金更有價值。因為當前可用的資金能夠
立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資，也無
法獲得相應的收益。
因此，同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發生的等
額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存入銀行，
或是從銀行借款為例來說明。如果現在將1 000元存人銀行，一年后得到的本利
和為1 060元，經過1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1 000元貨幣的使用
權而得到的報酬。也就是說，這60元是1 000元在1年中的時間價值。對于資金
的時間價值，可以從兩個方面理解：
(一)隨著時間的推移，資金的價值會增加
這種現象叫資金增值。在市場經濟條件下，資金伴隨著生產與交換的進行不
斷運動，生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現為資金的增值。從投資者的
角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。
(二)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費
犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累
的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的
損失所應得到的補償。
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