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愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 版權信息
- ISBN：9787521610550
- 條形碼：9787521610550 ; 978-7-5216-1055-0
- 裝幀：80g輕型紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 本書特色
您的困惑和矛盾，都用法律來解決！ 【關注熱點】您需要的，正是我們關注的，熱點問題都在這里。 【簡明易懂】法律問答直奔主題，案例輔助清晰明了。 【法律思維】法律知識武裝頭腦，解決問題不在話下。
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 內容簡介
本書圍繞商品房、二手房買賣這一主題，以問答的方式向讀者介紹相關的法律知識，主要涵蓋商品房買賣的基礎知識、商品房買賣合同的締約、商品房買賣合同的履行、商品房的產權歸屬問題、 二手房基礎知識、二手房交易技巧、 二手房買賣、 資金安全與交易稅費、 二手房購房貸款等內容，使百姓能夠在相關問題上尊法、守法，遇事找法，維護自身的合法權益。
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 目錄
**章 商品房買賣的基礎知識
1.什么是商品房？
2.商品房與“福利房”有什么區別？
3.什么是經濟適用房？
4.什么是期房、準現房、現房？
5.什么是小產權房？
6.普通住宅、非普通住宅、非住宅有什么區別？
7.什么是容積率？
8.如何計算商品房建筑面積、套內建筑面積以及公攤面積？
9.層高和凈高有什么區別？
10.什么是住宅專項維修資金？
11.住宅專項維修資金的使用范圍是什么？
12.商品房買賣的基本程序有哪些？
13.商品房買賣合同的法律效力是什么？
14.商品房買賣合同必須采用書面形式嗎？
第二章 商品房買賣合同的簽訂
**節??商品房的預售
15.房產商預售商品房需要具備哪些條件？
16. 房產商因未取得預售許可證明致使簽訂的商品房預售合同無效，購房者該如何維權？
17.商品房預售網簽的意義及注意事項有哪些？
18.商品房預售登記備案具有何種性質與法律效力？
19.商品房預售登記備案與房屋預告登記有什么區別？
第二節??商品房預約合同的訂立
20.認購書、意向書可以認定為商品房買賣合同嗎？
21.房產商承諾為學區房但遲遲未兌現，購房者該如何維權？
22.什么是“定金罰則”？
23.定金與訂金在法律上的意義是相同的嗎？
24.訂購協議中的“到期不簽約，則定金不退還”條款有法律效力嗎？
25.購房者簽訂訂購協議后反悔，能否拒絕簽訂商品房預售合同？
26. 房產商違反訂購協議拒不簽訂商品房預售合同，該如何承擔違約責任？
第三節??商品房預售合同的訂立
27.商品房預售合同是預約合同還是商品房買賣合同？
28. 因對商品房預售合同中的某些條款有異議導致合同無法簽訂，購房者能否解除訂購協議且要求返還定金？
29.售樓廣告上的內容或樣板房能作為商品房買賣合同的內容嗎？
30.售樓人員的口頭承諾是否具有法律效力？
31.與房產公司的司機訂立的商品房預售合同是否有效？
32.房產商借他人之名與自身訂立的商品房買賣合同有法律效力嗎？
33.簽訂商品房買賣合同時，常見的不公平條款有哪些？
34.“以房抵債”的商品房買賣合同有效嗎？
第三章 商品房買賣合同的履行
**節??交房條件
35.房產商應具備哪些條件才能交房？
36.如何判斷房產商是否完成了交房義務？
第二節??質量問題
37.房屋因質量問題不能交付使用，購房者該如何維權？
38.房屋交付使用后，發現有質量問題，購房者該如何處理？
39. 因房屋質量問題導致購房者無法正常使用，購房者能請求房產商承擔租金損失嗎？
40.房產商贈送的裝修、家電等有質量問題，購房者該如何維權？
41.房屋的質量保修期是多久？
第三節??設計與合同不符
42.房產商擅自增加或減少樓層數，會面臨哪些法律風險？
43.房產商擅自增加樓層，加高的樓層能否辦理房屋權屬證書？
44.實際層高不符合合同約定，房產商需要承擔違約責任嗎？
45.房屋面積與合同不符，該如何處理？
46.房屋布局與合同約定不符，購房者可否解除合同？
47.商品房因設計規劃變更與合同約定不符，購房者該如何維權？
48.房產商擅自將規劃的公園等綠地面積改建為停車場，購房者該如何維權？
49.住宅單元門廳的實際建設與沙盤不符，屬于房產商的違約行為嗎？
第四節??逾期交房及辦證
50.房產商逾期未交房，購房者能否解除商品房預售合同？
51.房產商逾期交房或購房者逾期支付房款，如何計算違約金？
52.房產商逾期辦理房屋所有權登記，購房者該如何維權？
53.房產商有協助購房者辦理房屋權屬證書的義務嗎？
54.房產商逾期辦理房屋權屬證書，需要承擔違約責任嗎？
55. 房產商未履行協助辦證義務，購房者可以解除合同或請求賠償損失嗎？
56. 購房者未辦理產權證的房屋遭遇臺風損毀，所造成的損失由誰承擔？
57.面對爛尾樓，建設工程價款和購房者的債權哪個優先？
第五節??按揭貸款
58.按揭買房與貸款買房有什么區別？
59. 合同約定以按揭貸款的方式支付房款，購房者能否因貸款不成解除合同？
60.商品房買賣合同被解除后，按揭貸款合同可否被解除？
61.按揭合同因商品房買賣合同的解除而解除后，購房款如何返還？
第六節??違約金
62.什么是違約金調整規則？
63.約定的違約金過高或過低的舉證責任由誰負擔？
64.如何確定商品房買賣合同中的違約金數額與損失賠償額？
65.房產商的哪些違約行為須承擔“退一賠一”的違約責任？
66.房產商將所售房屋抵押給他人，購房者該如何維權？
第七節??商品房買賣合同的解除
67.房屋買賣合同解除后，購房者能要求賠償房屋升值的差價損失嗎？
68. 商品房買賣合同被認定無效后，房產商能要求購房者支付房屋使用費嗎？
第四章 商品房的產權歸屬
69.房屋登記在法律上有什么效力？
70.房產證與不動產權證書有什么區別？
71.協議約定商品房歸屬與產權登記不同時，如何確定產權？
72.借名買房，房屋到底屬于誰？
73.全體業主共有房屋如何認定？
74.全體業主共有房屋由誰登記？
75.婚前以一方名義購買商品房，婚后共同還貸，離婚時房屋歸誰？
76.雙方父母共同出資購房，離婚后房屋歸誰所有？
77.配偶另一方如何在房屋權屬證書上“加名字”？
78.離婚后，如何變更商品房產權登記？
79.“一方出軌，視為自動放棄房屋所有權”的約定是否有效？
80.期房可以轉讓嗎？
81.如何辦理期房轉讓手續？
82.期房轉讓需要具備什么條件？
83.“一房數賣”，房屋歸屬如何確定？
84.“一房數賣”，未取得房屋的購房者該如何索賠？
85.拆遷補償安置房被“一房數賣”，被拆遷人是否有優先受償權？
86.被拆遷人對于安置房屋的優先權的法律性質是什么？
87.房屋產權的期限是多久？
88.房屋產權到期后，房屋歸誰所有？
89.如何避免購買的商品房存在產權瑕疵？
第五章 商品房買賣的其他相關問題
90.什么是商品房包銷合同？
91. 房產商未依約取得商品房預售許可證，包銷人能夠主張可得利益損失嗎？
92.房屋存在質量問題，業主能否拒絕支付物業費？
93.業主長期未繳專項維修資金，適用訴訟時效的規定嗎？
94.如何成立業主大會與業主委員會？
95.業主大會的職能是什么？
96.業主委員會的職能是什么？
97.業主有權更換房產商選定的物業公司嗎？
98.業主委員會是否具備訴訟主體資格？
99.住宅裝飾合同中的“假一賠百”條款有法律效力嗎？
100.裝修房屋對隔壁住戶造成損害，誰承擔賠償責任？
第六章 二手房基礎知識
**節??二手房
101.什么是二手房？
102.什么是分戶產權證？
103.什么是次新房？
104.什么是存量房？
105.什么是增量房？
106.二手房有哪些特征？
107.二手房的來源有哪些？
108.二手房的種類有哪些？
109.房改房有哪些類型？
第二節??二手房價格
110.二手房價格受哪些因素影響？
111.什么是二手房估價制度？
112.二手房上市交易前必須估價嗎？
113.房產估價制度由哪些要件構成？
114.二手房估價應遵循哪些原則？
115.二手房估價的主要參考因素有哪些？
第三節??二手房市場
116.如何界定二手房市場？
117.二手房市場呈現出哪些特征？
118.二手房市場由哪些部分構成？
第四節??產權證明
119.如何鑒別房產證真偽？
120.如何確定二手房是否屬于共有財產？
121.房屋產權變更登記需要提交哪些材料？
122.賣房時發現房產證遺失怎么辦？
第五節??特殊情形
123.哪些房屋不是二手房？
124.買了無處分權的二手房會有什么法律后果？
125.處于抵押期間的二手房能否交易？
126.購買尚在租賃期內的房屋應該怎么辦？
127.購買無產權證的房屋有哪些風險？
128.原房主拒不搬出怎么辦？
129.如何處理二手房中原戶口遷出問題？
第七章 二手房交易技巧
130.二手房選購中的“四不談”原則是什么？
131.什么是“六次觀房法”？
132.購買底層二手房時要注意什么？
133.購買頂層二手房時要注意什么？
134.如何判斷二手房戶型優劣？
135.如何判斷二手房真實房齡？
136.買幾年的二手房比較合適？
137.二手房投資需要注意什么？
138.投資公寓要注意哪些事項？
139.投資商鋪要注意哪些事項？
140.投資寫字樓應該注意哪些事項？
第八章 二手房買賣
**節??二手房買賣必知
141.二手房交易流程是什么？
142.二手房買賣合同應當載明哪些內容？
143.能夠在二手房買賣中約定定金嗎？
144.律師在二手房交易中能夠發揮什么樣的作用？
第二節??二手房交易信息
145.二手房市場信息包括哪些內容？
146.二手房市場信息獲取渠道有哪些？
147.如何發布二手房銷售信息？
148.有哪些二手房銷售信息發布渠道？
149.如何選擇房產廣告媒介？
第三節??二手房銷售方式
150.二手房有哪些銷售方式？
151.自行出售房屋的流程是什么？
152.委托經紀人售房的流程是什么？
153.拍賣售房的流程如何？
154.什么是房屋互換？
第四節??二手房中介
155.如何挑選二手房經紀公司？
156.如何挑選房產經紀人？
157.房產經紀人要具備何種資質？
158.哪些屬于房產經紀行業禁止行為？
159.違法經紀將會承擔什么樣的法律責任？
160.房產中介服務費如何收取？
161.與房產中介公司簽訂二手房委托銷售合同要注意哪些事項？
162.如何在二手房交易中防止被中介吃差價？
163.二手房交易過程中，被中介吃差價怎么辦？
164.越過房產中介私下交易的法律后果是什么？
165.委托中介代為出售房屋的，何時將鑰匙交給中介較為合適？
第五節??新型交易方式
166.什么是二手房交易網？
167.二手房交易網能夠提供哪些服務？
168.什么是二手房網簽？
169.二手房網簽要注意哪些事項？
170.網簽有哪些流程？
第九章 資金安全與交易稅費
171.如何監管二手房購房款？
172.什么是資金專用存款賬戶？
173.二手房交易需要繳納哪些稅費？
174.如何計算二手房交易稅費？
175.什么是二手房買賣中的陰陽合同？
176.二手房陰陽合同合法嗎？
177.二手房陰陽合同存在哪些風險？
178.假贈與逃避二手房稅費可行嗎？
179.延遲交付逃避二手房稅費可行嗎？
180.假離婚逃避二手房稅費可行嗎？
181.先租后買進行二手房避稅可行嗎？
第十章 二手房購房貸款
**節??二手房購房貸款必知
182.可以貸款購買二手房嗎？
183.能否以其他擔保方式申請二手房貸款？
184.什么是二手房居間擔保？
185.居間中保服務的程序如何？
第二節??商業貸款
186.申請二手房商業貸款有哪些條件？
187.二手房按揭貸款的流程是什么？
188.辦理二手房商業貸款需要提供哪些資料？
189.如何辦理“轉按揭”？
第三節??公積金貸款
190.申請二手房公積金貸款要符合哪些條件？
191.申請二手房公積金貸款需要提交哪些材料？
192.申請二手房公積金貸款的流程是什么？
第四節??還款與提前還款
193.借款人如何向銀行還款？
194.可以提前向銀行還款嗎？
195.提前還款的流程是什么？
196.不按時還貸會有什么問題？
197.借款未還清的房子可以再交易嗎？
198.貸款人死亡后，房貸怎么辦？
199.房屋因意外毀損的，需要繼續償還房貸嗎？
200.提前還貸要考慮哪些因素？
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愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 節選
29. 售樓廣告上的內容或樣板房能作為商品房買賣合同的內容嗎？ 商品房新建房買賣可分為商品房預售和現樓買賣。在商品房預售的情況下，因樓房尚未建成，購房者不能實地考察并詳細了解所購房屋的情況，只能通過房地產開發企業的售樓廣告、售樓書、戶型銷售資料、樣板房及沙盤等宣傳資料來了解。商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，不具有法律上的拘束力，不能作為合同內容。但是，根據《商品房買賣合同司法解釋》第3條的規定，如果出賣人（房地產開發企業）就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應該承擔違約責任。因此，購房者在簽訂商品房買賣協議時不要盲目相信售樓廣告宣傳，如果有現房，以實地考察為宜，調查核實后再決定是否預購，現房與商品房買賣合同上的房屋基本情況不一致時，應以合同中記載的房屋基本情況為準。這就提醒購房者要仔細審查合同中所記載的房屋的基本情況是否與協商的一致，謹慎簽訂商品房買賣合同，以免日后引起法律糾紛。 30. 售樓人員的口頭承諾是否具有法律效力？ 在咨詢、購買商品房的過程中，很多購房者都會聽到售樓人員或者置業顧問作出的各種承諾，如買房送面積、小區車位充足，甚至有的售樓人員還口頭承諾可以自行改變陽臺結構等，但這些內容通常不會寫入認購協議書或者正式的商品房預約合同中，有的房產商在與購房者訂立商品房預約合同的同時，在其提供的《簽約須知》中載明“本公司工作人員個人的任何口頭承諾均為無效”，以免除房產公司自身的責任。在審判實踐中，法院在沒有證據證明的情況下，一般認為房地產公司的口頭承諾無效，商品房的銷售廣告和宣傳資料也不能視為商品房買賣合同中的內容，除非符合《商品房買賣合同司法解釋》第3條規定的“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約”，否則購房者不能僅依房產商工作人員的口頭承諾請求房產商承擔違約責任。 需要注意的是，如果購房者有證據證明因為售樓人員的口頭承諾致使購房者產生錯誤認識或者故意誤導、欺騙購房者，致使購房者與之訂立了認購協議或商品房買賣合同的，購房者可以根據《民法典》第147條、第148條的規定，請求法院撤銷認購協議或者商品房買賣合同。 ……
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 作者簡介
劉卓妍 浙江大學光華法學院民商法學專業博士研究生，華東政法大學民商法學碩士，河南師范大學法學學士。2018—2019年度日本京都大學訪問學者。曾參與國家社科基金項目，并在法律專業期刊發表文章。 林立成 浙江大學光華法學院法學理論專業博士研究生，西北政法大學法學理論碩士，安徽師范大學法學學士。多次參與國家社科基金重大項目、重點項目，曾在《財經理論與實踐》、《法學教育研究》等核心期刊上發表文章，著有普法專著《愛問法律百科：工傷保險必知200問》。
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